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0 1
“青山湖的房子可以买吗?”
不限购的青山湖,通地铁的青山湖,与未来科技城无缝接壤的青山湖,宝龙广场已开业的青山湖……
当种种利好照进现实,当杭州限购门槛越来越高、房子越来越难买,青山湖板块无疑成了众人眼中的香饽饽。
库存越来越少,中签率不断创新低,差一点就要迈入“5年限售”行列。
土地供应也受到控制,5月的首场集中供地,青山湖板块只有一宗规模宅地出让,封顶 + 9%自持。
青山湖的房子当然可以买,而且得赶紧买,某些窗口期,转瞬即逝!
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青山湖实景(来源:网络)
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改善自住,在青山湖,非排屋别墅类产品莫属!
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青山湖水上森林(来源:网络)
理由很简单:
1、群山环抱的青山湖,水域面积约10平方公里,拥有国内罕见、约100万㎡的水上森林。(信息来源于百度百科)
如此迷人的生态坏境,没有院子的房子是不完整的。
2、“限墅令”后,容积率低于1.0的土地,不复存在。
也就是说,排屋别墅类产品,买一套少一套,不可再复制。
这,决定了它未来的市场价值。
套用一句我朋友的话:“都跑去青山湖了,怎么着也得买个别墅才对得起这环境,这距离吧。”
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青山湖水上森林(来源:网络)
0 3
市场的反应是最真实的。
在刚刚过去的半年度, 世茂·同人山庄 凭借292套的傲人业绩,揽获了杭州十区低密类产品的三冠王。算上去年8月首开后卖的,一共15开15罄,累计卖了608套了!(信息来源于RDAS系统2021年8月3日数据,统计范围为低密类且不含叠排)
而这个项目,就在青山湖板块!
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世茂·同人山庄区位图
背靠西径山脉,面朝青山湖,通过科技大道上的人行天桥,就可直达43公里环湖绿道入口,百万方水上森林就在这里。
距离地铁16号线八百里站直线约800米,距离临安市民中心约1.5公里,约6公里处,就是青山湖宝龙广场。
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“12.14”新政后上海贷款&首付怎么算?
2023年12月14日,上海突发两条新政,涉及了商贷,所以商贷和公积金贷款不同情况匹配条件也不同,需要根据住宅类型、购房套数认定,可自行匹配下方表格↓↓↓
1月3日起有所调整
1,取消公积金人均面积要求
2,全国范围贷过一次公积金,现在结清且名下上海无房算首套;上海有房算二套。
全市范围内,首套房最低首付款比例下调为30%;
二套房最低首付比例根据住房所在区域进行调整,临港以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的住房降至40%;其他区域全部调整为50%。
10.30公积金新政执行:
3.上海买房各税费明细:
2023年房产税:
合同价小于或等于88860 税率为0.4%。
合同价大于88860 税率为0.6%。
青山湖环湖绿道(来源:网络)
0 4
约0.49的容积率,意味着 世茂·同人山庄 是真正意义上的「低密」住区,没有叠排、没有洋房,全部产品都是中式合院。
巧妙利用原始地形,遵循至少有一层建筑拥有一个景观面的开发准则,在约60米的「山地」高差中,开发商将地块划分为了多个组团。
于是,便有了依山势而建,步步上升,层层叠落的“退台”模式。
地块内原有的三个天然湖泊,被保留了下来。这使得景观呈现更为丰富,同时也让部分房源,实现了推窗即湖景的居住体验。
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世茂·同人山庄效果图
一共1005户,同人山庄是个不折不扣的低密大盘,这么大规模的项目,自身的配套也是未来业主极为关注的。
除了已开业的同人酒店,未来在整个小区内,还规划了涵盖恒温泳池、篮球场、羽毛球场、网球场等多功能的运动会所、小镇中心等业主配套。
同时,园区内开发商还代建了一个九班制的幼儿园(在建)。
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世茂·同人山庄鸟瞰图
0 5
有天有地,这是大多数人居住的终极梦想,在世茂·同人山庄,这个梦想不再奢侈。
建面约117-212㎡的户型设计,不仅能够满足不同家庭的居住需求,还很好的控制了总价,大约400万出头,你就可以拥有一套青山湖畔的中式合院。
最高不超过3层,大多带有独立地下室。大庭院、大露台,与花草相伴,与星空为邻。
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世茂·同人山庄效果图
即便是最小户型,建面约117㎡,也可以做到南向3房,南北双庭院。二楼是两个套房,且与露台相连。
三楼则是一个建面约60-70㎡星空露台。你可以在这里眺望绵绵群山,地势更高点的,还能望见青山湖。
看完实体样板房,我的第一反应是,这户型,值得给爸妈买一套养老。400来万的总价,在市区也就一套89㎡,但这里可以实现两老的院子梦。周末带上家人孩子,也足够住。
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世茂·同人山庄样板房实景
想要更大的户型?
建面约178㎡的产品,不但可以实现四房两厅四卫、南北双庭院、多露台的空间布局,在一楼还设置了一个“庭院景观房”,这可以是你的冥想空间,也可以作为茶室或者书房。
并且这个户型部分房源还是“双首层”的设计,地下一层也在地面之上,享有更多的阳光和风景。
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同人山庄建面约178㎡装修示意户型图
而建面约212㎡的产品甚至可以满足5-6房的居住需求,层层露台,层层景观。
只可惜这个户型全盘只有62套,即便总价最高,在1200万左右,也是出一套秒一套。
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世茂·同人山庄样板房实景
0 6
千万别忘了,青山湖的板块价值还在不断兑现中。
文一西路西延工程将穿过南湖,直接与科技大道连通;已经通车的杭州绕城西复线,将在青山湖互通与留石快速路(在建)直接链接。
很快,你就会发现,青山湖与未来科技城的关系,与杭州市区的关系,将更紧密,更相融。
而到那个时候,容积率约0.49的 世茂·同人山庄 ,肯定是买不到了。
走,我们赶紧去青山湖,买套中式合院吧!
青山湖环湖绿道(来源:网络)
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房产知识
房产知识涵盖了从房地产的基本概念到购房流程的各个方面。以下是关于房产知识的一些详细解释:
· 产权年限。住宅产权通常为70年,而商业和工业用途的产权分别为40年和50年。1
· 房地产法律法规。在国家法律法规中,没有“意向金”的说法,定金或保证金是更常见的概念。
· 户型选择。挑选户型时,应考虑规划图、单元平面图和户型平面图,而不仅仅是样板间。
· 楼层选择。中间楼层通常既能避免潮湿也能避免过热,是一个较好的选择。12
· 房屋面积。合同面积可能与房产证上的面积不同,通常遵循多退少补的原则。如果合同面积与房产证面积的误差超过3%,则不需补差价。
· 赠送面积。一些住宅可能包括赠送的阳台面积,其中封闭阳台全部计算面积,半封闭阳台计算一半面积。
· 飘窗赠送。飘窗通常全赠送,如果开发商按面积收费,则可能存在不合理之处。
· 房屋租赁。房屋租赁涉及签订书面租赁合同,并向房产管理部门登记备案。3
· 购房流程。包括确定购房规划、学习购房知识、选择房源、谨慎签订购房合同等步骤。4
· 选择开发商和物业。选择信誉好的开发商和物业,以确保未来的居住舒适和房产价值。25
这些知识对于理解房地产市场和购房流程非常重要。
房产知识解答:
一、现房和期房:
现房是已经建好的房子,而且可以直接领到房产证,过户入住。
二、70年产权
70年产权在我国法律规定中,“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念,土地使用权出让的较高年限是:居住用地70年,70年土地使用期满后,土地收归国有,地上建筑物仍然属于业主所有,如果再次申请土地使用权,则应该根据当时的地价水平,补缴土地出让金。
三、公摊
所谓公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢服务的警卫室、管理用房,以及人防工程等之后的建筑面积。
四、容积率
容积率,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过4,多层住宅应不超过1.5,绿地率应不低于40%。
五、得房率
得房率售楼处电话:400-8123-664【售楼热线】=(建筑面积-公摊面积)/销售面积,是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时,计算的是建筑面积,所以得房率太低,不实惠;太高,不方便。因为得房率越高,公共部分的面积就越少,住户也会感到压抑。一般,得房率在80%左右比较合适,公共部分既宽敞气派,分摊的面积也不会太多,比较实惠。
六、房屋使用面积
房屋使用面积是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间的水平投影面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。内墙面装修厚度计入使用面积。
七、建筑类型
多层:高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4~8层,一般采用砖混结构,少数采用钢筋混凝土结构。
高层:高于24米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体,一般可分为小高层、高层和超高层。人们一般把8层至12或13层的建筑称为“小高层”。
低层:高度低于或等于10米的建筑物,一般是1~3层建筑物,如平房、别墅等。
房地产基础专业知识
1、房地产:指房产和地产的总称(又称不动产)。
2、房地产的三种存在形态:
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体
3、房地产的特征:
a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动);
b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同);
c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的);
d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值);
4、房产:是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。
5、房屋分类:
a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市);
b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他;
c、所有权归属:公房(直管公房和自管公房等)和私房;
6、地产:是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。
7、土地分类:
a、开发利用:生地和熟地;
b、建筑功能:建筑用地和非建筑用地;
c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等;
8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括:
a、土地开发;
b、房屋建设、维修、管理;
c、土地使用权的有偿划拔、转让;
d、房屋所有权的买卖、租赁;
e、房地产抵押贷款;
f、房地产市场;
9、土地使用权:就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用和收益的权利)。土地公有制采取了两种形式:即集体所有制和国家所有制。a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权。
土地使用获得的方式:
划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;
出让:从国家有偿取得使用权,方式:协议(如200-250万/亩)、招标(提出底价,根据使用用途和价格取得)、拍卖(价高者竟得,不违法的前提下,通过正规渠道取得);
10、房地产市场:
a、一级市场:以土地为体(亦称土地市场、土地交易市场);
b、二级市场:开发商获得土地后,投入一定的奖金建设,通过有偿或赠与将产权转买给需求者(新建商品房的买卖市场);
c、三级市场:房屋在消费市场的再次流通,包括:买卖、抵押、转让、租凭(二手房);
房地产市场结构善一览表:
市场称谓
一级市场
二级市场
三级市场
称谓
土地使用权出让市场
土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等
土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等
市场主体
政府、开发企业(投资者)
开发企业、业主
业主
市场客体
国有土地使用权
增量商品房
存量商品房、已售旧公房、私房
交易方式
拍卖、招标、协议
出售、出租等
买卖、租赁、交换等
11、土地使用权出让:指国家以土地所有者身份,按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件,将城市土地使用权出让给土地使用者,并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。
12、土地产权:包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。
地上权:指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利,它的实质就是土地使用权;
地役权:指利用他人土地供自己使用的权利;
抵押权:指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利;
租赁权:指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益,承租人即取得该块土地的租赁权;
13、土地使用年限:指国家将土地使用权出让给土地使用者,双方约定土地使用者可以使用的年限。
1)土地使用权出让年限:
a、居住用地70年;
b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年;
c、商业、旅游、娱乐用地40年;
PS:使用用途需转换的要补年限地价的差价,国家指定的则遵照执行;
2)土地使用年限到期后如何处理:
a、国家有权无条件的收回该土地;
b、建筑主体经质控部门检验后不属危房;
c、项目的存在不影响城市规划,不影响市容,只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。
PS:b、c条完全存在的情况下,以当时的地价购买使用年限,年限由政府规定,否则无条件收回;
14、商品房:开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设,并经国土局批准在市场上流通的房地产,它是在获取房产证后,可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。
商品房的物业类型:住宅、写字楼、商场、酒店、市场。
15、商品房的预售制度:五证二书
五证:〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、
〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉
二书:〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
16、烂尾楼:指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题,非常建设等。
17、楼花:指已经动工建造,但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇,处于建筑施工的最初阶段,离交房时间长,价格优惠,买了后又可转卖,赚差价。
18、炒楼花:买卖尚未建筑好的房屋。(现在政府有规定,商品房5年内不许转让,交5%的营业税,为了控制炒房)
19、期房:指具备预售条件,尚未竣工交付使用的商品房。(价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量)
20、现房:指已经工程质量监督部门验收,并取得质量合格证明文件,可以交付使用的商品房。(即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大)
21、经济适用房:指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房(带有社会保障性质的商品住宅,是有经济性和适用性)。不是人人可以买到,必须符合当地政府所规定的条件,经过排号购买。长沙房口,25岁以上,65㎡以内以经济价购买,65㎡以外以商品房价购买,5年后才能转卖)。
22、二手房:办好产权证,进行再次转让的房屋。其他如:公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。
23、诚意金:指商品房在未取得预售证之前,开发商收取客户的可退回的款项(一般可以获得开发商的折扣承诺)。
24、定金:指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币(能担保债权人的作用)不能返还。
25、订金:不能担保债权人的作用,能返还。
26、玄关:登堂入室的第一张门进去的地方,开门区域。
27、公寓:指2层以上,供多户人家居住的建筑。
28、纯办公楼:专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。
29、综合楼:居家、办公、商场、集合一体的大楼。
30、商住住宅:SOHO,居家,办公于一体。
31、别墅:指在郊外或风景区建造的供休养,住宿用的花园住宅,TOWRHOUSE(联体别墅、单排别墅)。
32、SHOPPINGMALL:一站式购物,集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域,起源于美国(也称第六商业业态)。
33、物业管理:指由专业公司或机构,接受业主(或使用人)的委托,对物业实话专业化管理,并向业主(或使用人)提供高效、周到服务的行为。
34、物业管理内容:对房屋及其附属设备管理、维修;对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理;向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。
35、业主大会:指由物业管理区域内全体业主组成的,对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。
36、业主代表大会:由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。
37、业主委员会:由物业管理区域内业主代表组成,代表全体业主对物业实施自治管理的组织,由业主代表大会或业主代表选举产生。
38、一次性付款:指购房户在购买商品房时,在没有享受政策性贷款的情况下,将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。
39、分期付款:购房者签约后,将购房款分成若干比例,按时间段或按施工进度分批交纳房款(针对期房),交房时,款项全部付清。
40、银行按揭:指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时,向银行提出担保的质押文件,在银行审核通过后,取得房屋总价的部分贷款,依抵押约定,按期按时间段向银行偿还贷款本息,并提供房地产作为偿还贷款的担保(一般的购房合同和产权证作为抵押,住房:七成二十年;门面:五成十年或六年十年)。
41、公积金:“全称住房公积金”,指城镇住房制度改革中,国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的,专项用于住房消费的资金(门面不行)。缴存比例:均不得低于职工上一年度月平均工资的5%,有条件的城市,可以适当提高缴存比例;缴存方式:一是由职工个人缴存;二是由职工所在单位缴存;
42、个人住房公积金贷款:指参加了住房公积金制度的职工,在购买、建筑、翻建和大修自住住房时,因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。
43、契税:指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约,按房价的一定比例,向产权承受人征收的一次性税收(普通住宅:2%、非普通住宅:4%)。
44、公共维修基金:指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金(普通住宅:2%;电梯房、门面:3%)。
45、生地:指未经开发,尚未开成建设用地条件的农地或荒地。
46、起价:即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格(一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格,各层的差价几十~几百元)。
47、基价:即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的,与起步价没有关系(楼层、朝向不同价格也不同)。
48、均价:即物业的平均销售价格,将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数,即可得出每平方米的均价)。
49、成本价:指住房制度改革中,出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。
包括:A、征地和拆迁补偿费;B、勘察设计和前期工程费;C、建安工程费;D、住宅小区基础设施建设费;E、管理费;F、贷款利息;G、税金;
二、建筑基础知识:
1、三通一平:是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。
2、七通一平:给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。
3、占地面积:红线范围内的面积。
4、建筑面积:指建筑物外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
5、销售面积:指商品房按套出售,其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。
6、使用面积:指住宅各层面平中,直接供住户生活使用的净面积之和(在住房买卖中,一般不采用使用面积来计算价格)。
7、公摊面积标准:指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积,由两部分组成:一)室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室,建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等;二)套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积。
公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积/套内建筑面积之和。
8、实用面积:建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。
9、计租面积:住宅用房按使用面积计算,非住宅用房按建筑面积计算。
10、套内建筑面积:指商品房套内各部分建筑面积的总和。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数
11、容积率:总建筑面积/总用地面积(多层容积率大致为3,高层为5,超高层为7,别墅为0.3-0.45左右、容积率越低,居家环境越好、单价高、品质高;容积率越高,单价低、品质低)
12、建筑密度:基底面积之和/总占地面积*100%
13、绿化率:指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
公式:植被垂直面积/占地面积*100%
14、绿地率:所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%,旧区改造时不宜低于25%(不包括屋顶、晒台的人工绿地)。
绿化覆盖率>绿化率(绿化所占面积)>绿地率
15、得房率:套内建筑面积/套建筑面积(销售面积)之比
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
16、开间:住宅房子的横向宽度。进深:住宅的实际长度。
17、层高:指下层地板面到上层楼面的高度,包括楼板厚度,以米为单位。
18、净高:指层高减去楼板厚度的净剩值,即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。
19、绿地面积:指能够用于绿化的土地面积,不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。
20、跃层式商品房:上、下两层楼,客厅为两层高,没有封。
21、复式楼:楼梯连接两层,客厅只有一层高。
22、错层:房内高度不一至,一米以内分离。
23、砖混结构:由砖和混凝土组成,承重墙(四面不能动,梁柱都不能动)。
24、框架结构:指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,适合大规模工业化施工,效率较高,承重墙在梁柱,墙面可以自由打通。其次还有:砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。
25、房屋的耐用年限:指房屋能够维持正常使用的年限,与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。
钢筋结构:60-80年砖混结构:40-60年砖木结构:30-50年其他:15年以下
26、土地计量单位:
1平方公里=100万平方米(km2)1公顷=1万平方米(hm2)
1公顷=15亩1亩=667平方米
27、住宅的楼层划分的规定:
低层住宅为:1-3层多层住宅为:4-6层中高层住宅:7-9层
高层住宅为:10-30层超高层住宅为:40层以上
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